久々の更新です。
死んでませんよ。いや死にかけてましたが。。
残業が１００時間を超えるときついですね。
電通社員の方にご冥福をお祈りします。
こんな世の中どうなんでしょうね。やめればよかったのにっていいますが、
そんなに簡単ではありません。
残業１００時間超えが３か月続くと精神的にきつくなります。
過労死がなくなる世の中になればいいのに。会社のために生きるのはやめましょう。
自分のため、家族のために生きましょう。
そのためには、別の収入を確保することです。
政府が働き方改革の一環として「副業・兼業」の解禁に関する研究会を新設する方針を固めました。
今後、副業・兼業は認められてくるはずです。ロート製薬しかり、サイボウズしかり、
先を見据えている経営者は副業・兼業ＯＫです。
革新的なアイデアは多様な異なる意見や価値観の中からしか生まれないといわれています。
企業にとっても、従業員が兼業することによって物事の視野が広がることは有益なはずです。
本業がおろそかになったり、優秀な人材が退職するリスクは多少ありますが。
ただ、今後兼業禁止の会社は嫌だといって、辞める優秀な社員の方は増えるのではないでしょうか。
さて、前置きが長くなりました。
宇治市に戸建を購入しました。
これからまた忙しくなりそうです。

日本の将来人口は減少していきます。これは不動産投資環境において、よくないことですヽ(；▽；)ノ

ただたんに漠然と人口が減っていくしつらいな～ってことではなく、数字で確かめてみましょう。

不動産投資は常に数字を見て判断してくことがとても大切です。

京都は１４７万人の都市です。いわゆる政令指定都市です。

政令指定都市は人口５０万人以上の都市で政令で定められている都市です。

２６年３月現在日本に２０都市あります。

１４７万人が今度どのように人口が減っていくのですようか(´・ω・｀)

日本は、世界の中でも少子高齢化の最先端にいます。笑

今後、高齢人口割合（６５歳以上）は増加し、

生産年齢人口（１５歳～６５歳）の割合が減少するので、

人口構造が激変します。社会保障関連費が増大するわけです。

日本の地域別将来推計人口によると、今後約２５年間（Ｈ５２年あたりまで）で

生産年齢人口が約２０万人減少（２３％減）

高齢人口は約６万人増加（１６％増）することが見込まれています。

この数字を見てどう考えますか？簡単です。若者向けの賃貸需要は減り、

高齢者向けの賃貸需要が増える＝高齢者向けの不動産投資を考える。

ってことはワンルームマンションの投資はいかがですか？って電話が

かかってきたら、そんなものいるか！って断る必要がありそうですね。

ワンルームマンション特に狭小のワンルームマンションは需要が

なくなります。人口が減れば国土利用できるひとりあたりの面積は増えるので、

ワンルームでも18㎡とか20㎡は相当厳しい経営になります。

人口全体では１４７万人から１２８万人に減少する見込みです。

約１９万人減少（１３％減）する見込みです。

人口減少社会は破綻します。なので、移民の受け入れが必要だと考えます。

これからどんどん人口が減ってい行く中で、住宅の供給過多になるのは

目に見えています。これから大家は新たな社会のニーズに応えて、

生き残っていかなくてはいけません。大家も競争の時代です。

お年寄りがのほほんとできる時代ではありません(Ｔ▽Ｔ)

現時点で将来を見据えて、投資していく必要がありそうです。

国立社会保障・人口問題研究所で各都道府県毎に将来人口推移が示されているので、

自分の住んでいる都道府県は今後どうなっていくのか調べてみてください。

その上て、将来を見据えた投資スキームが必要ですね。

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前回の続き。賃貸の需要について、

○○賃貸に聞き込みをしました。

Q需要はあるか

A無くはないけど、駐車場が必要。

リゾートマンション　近隣の○○マンションは

駐車場無料。近くにスーパーもない。

二階なら、駐車場込で６万で見れば埋まると思う。

相場

2LDK／7.5万円　８階　共益費込

2LDK／5万円　４階　共益費　１．６万　敷金　５万　礼金１０万　

賃貸としての、価格の優位性は少ないけど、

しばらく貸して、売ればかなりいい物件になりそうでした。

ただ、駐車場確保となると、固定費がかかるので、

そこがマイナスポイントですね～。

３号物件の戸建ですが、

登記簿も固定資産税評価も入手したので、

代金納付手続きをあとはすませるだけです。

競売の場合、登録免許税を自分で収める必要がありますが、

固定資産税評価から登録免許税を計算するにはややこしい計算が必要です。

それも自分でするのかと言えば、それは、裁判所にFAXすれば、

計算してくれます。

あとは、占有者との交渉ですが。。。

電話連絡したら、まず占有者の妻が出て、

占有「もうあの家からは出ましたよ。。」とのこと。

お、これはスムーズにいったと思い、物件を見に行くと

残置物がかなり残っていました。。おいおい、飛ぶ鳥あとを

濁すか。。

再度、電話連絡すると、今度は、占有者の方の旦那がでる。

みやこ「あの～、残置物が多数残っているんですが、」

占有「あ～あれね、また今度撤去しにいくよ。」

みやこ「いつ頃ですか？」

占有「う～ん。わからん。」

みやこ「わからないでは困るんですが。。」

占有「はいはい、やるから、」プチつーつー。

うーんこれは、ほんとにやるのか。。マズイな。。

この占有にそのまま住んでもらおうと思っていたのに、

勝手に出て行って、残置物大量に残すという。。

競売はやっぱり一筋縄ではいきません。。

どこに引っ越したのか突き止めるべきかな。。隣の家の人も

知らないって言ってたし。。兄弟も居場所がわからないみたい。

オーマイゴットw

不動産投資儲かる？って聞かれることがあります。

友達に勧めても、俺は無理とか、今はいいかもしれないけど、

地震のリスクもあるしとか、いろんな理由で断られます。

自分は預貯金のリスクより全然リスクは低いと思っています。

預貯金も実は資産運用だってことを話してもなかなかわかってもらえません。

預貯金はお金を預けて、銀行がそのお金を代わりに運用して、

その利益の一部を利息として０．１％とかで預金者に支払ってくれる。

元本が減らないから０．１％とか低くてもいいでしょって言って。

その代わり、お金預かって管理してるんだから、いろいろ手数料は

払ってねって言われて、振込手数料や引き出し手数料とかで

いろいろ取られる。ほんとうに預貯金って安全なのかな～って思う。

もちろん預貯金は安全だし、現金預金は必要だけど、

すべて預貯金はある意味リスクがあるから、

バランスが必要なのかな～って話をしても、

株、FX、不動産、いろいろな資産運用をしたことがない人は

なかなか始められないって言う。

お前がそれで成功したら、やるわって言われるw

友達が俺もやるっていうのはいつになるのかな～。

賃貸住宅は厳しい。少子高齢化が進み人口が減っていく日本では、

賃貸住宅の需要は減っていくんだろう。。

古い記事にこんなことが書いてあった。

週刊ダイヤモンドに記載されていた。

以下記事抜粋。

2008年の住宅土地統計調査では、

全国の賃貸住宅空室率は過去最高の18.7％。

つまり5部屋に1部屋が空室の状態。

その後も供給は増えるばかりで家賃も下落傾向が止まらない。

「たとえば供給過多な福岡エリアなどは、新築ワンルームの家賃が月額5万円、

それが3～4年も経つと月額2万円台に下がる物件が目立つ」ほど。

上記記事はリアルな現状なんだと思います。

確かに５部屋あれば、１部屋ぐらいは空室がでてしまうのかもしれない。

今後どんどん空室率は上昇していくんだろうな。。

努力しない大家はこれから、どんどん淘汰されていくんだろうなって思う。

昔のおじいちゃんおばあちゃんが適当に大家をやっていた時代からは

変わってしまったのだと思う。

ただ、努力や工夫ができる大家ならまだまだ、空室対策はできるし、

需要もあると思います(^^)

区画整理地区の物件は狙い目かな～

って考えてます。

区画整理がされる地区は、

基本的に土地価格が安く、

住みにくい地区です。

歩道がなかったり、

狭隘な道路が多く煩雑です。

そんな土地も区画整理がされれば、

道路が綺麗に整備され、

公園が増えたりします。

住みやすくなった土地には、

新しい人が集まり、

土地価格が上がります。

投資家には狙い目だと思います。

でもこのご時世、

区間整理の計画があっても、

お金がないから、

事業が完了するまで、

何十年とかかってしまうんで、

見極めしないと、

物件取得後20年後に、

少し価値が上がったでは、

回収に時間がかかり過ぎですよね(^_^;)

でも、土地の価格が上がるのであれば

インカムに、キャピタルも狙える

という、おいしい物件になり得る

なら、考えてみる余地はあると

思います(^^)

マンションの区分所有物件を最初に取得し、

物件取得から、リフォーム、入居者募集、

入居管理（これは何もやってないかな。。）

の一通りの流れを経験しました。

区分所有から始めたことで、初心者でも何もトラブルもなく、

サラリーマンの空き時間で、無理なく、片手間で

不動産投資を軌道に乗せることができました!(^^)!。

私が次に狙うのは戸建築古物件です。

戸建築古物件は何かと手がかかります。

いきなり不動産投資でここから始めるとかなり苦労すると思います。

ただ、戸建築古物件は苦労はするけど、うまくいけば、

かなりうまみのある投資物件になりえます。

実質利回り２０％～３０％超えも夢じゃありません。

また、ＲＣ、鉄骨、木造と物件構造の違うものを

取得することでリスクを分散させます。

その代り様々なリスクが伴うのも事実です。

空室リスク、予想外の修繕リフォーム等

競売の場合は、占有者もややこしいのが多そうです。。

でも、頑張る価値はありますｗ

今年は戸建を１～２件取得できるように頑張ります(^^)

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家賃収入が大切だという話でした。

では、家賃収入の見込みを知るにはどうしたらいいのか。

それは、不動産賃貸業者に直接聞くことが一番です。

ネットで調べる方法もありますが、不動産賃貸業者に直接聞く

ことで、その地域で、価格帯、間取りで等何が

人気なのか、すぐにわかります。

競売物件の場合、収益が見込める物件には、

収益還元法で、収益見込み額が記載されています。

じゃぁそれでわかるじゃないかって？

これが、あんまりあてにならないんですよ。

３ＤＫ区分所有物件ですが、競売の収益還元では、月家賃７．９万で記載されてたんですよ。

でも、実際家賃が決まったのは６．５万です。おいおい嘘っぱちじゃないかって感じですけど、

これが現実です。

競売物件は、物件情報がある程度記載されていますが、そこに記載されていることが、

間違っていたとしても、誰も責任は取ってくれません。

落札した人の責任です。　瑕疵担保責任もありませんｗ

だからどういうところを気を付けたらいいのか、このブログで書いていくので、

知識をつけてください。

そして、知識がついたら、物件を取得して、大家になりましょう！

不労所得はいいもんです。

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