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競売入札、買戻特約とは。。。

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■本文

新たな物件入手のため、入札しましたが、


玉砕しました。。こればっかりは無理して高い金額で


買う必要はないので、しょうがないですね。


物件は一度入手したら、どんどん欲しくなりますが、


間違っても、利回りが自分の思い通りにならない


物件は入手しないように、自分にいいきかせてます。


入札する物件は、基本的に、複雑なものは入札しないように


しています。


今回、買戻特約登記がついている物件の入札をしました。


買戻特約登記は、裁判所では抹消してくれません。


自分で抹消しなければなりません。


また、基本的に所有権者でないと抹消登記をすることは


できません。


現金で物件を購入をできる場合はいいですが、


ローンを組む場合は、買戻特約が付いていると


ローンを組めない場合もあります。


民間事業者が買戻特約をつけている場合は、


設定者が倒産などして存在しなくなると


抹消手続きが非常に手間になるので、


気をつけてください。


ただし、○○○○○○○○○○○○


○○○○などが、


分譲販売し、買戻特約をつけている場合は


抹消登記は簡単にできます。


なお、買戻特約の期間を過ぎた場合も


(買戻特約は10年以内で設定できます。)


通常の不動産と同じように売買や


ローンを組めます。


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[ 2013/03/10 11:53 ] 不動産投資 物件選び | TB(0) | CM(0)

区画整理ってどう?

区画整理地区の物件は狙い目かな~

って考えてます。

区画整理がされる地区は、

基本的に土地価格が安く、

住みにくい地区です。

歩道がなかったり、

狭隘な道路が多く煩雑です。

そんな土地も区画整理がされれば、

道路が綺麗に整備され、

公園が増えたりします。

住みやすくなった土地には、

新しい人が集まり、

土地価格が上がります。

投資家には狙い目だと思います。

でもこのご時世、

区間整理の計画があっても、

お金がないから、

事業が完了するまで、

何十年とかかってしまうんで、

見極めしないと、

物件取得後20年後に、

少し価値が上がったでは、

回収に時間がかかり過ぎですよね(^_^;)

でも、土地の価格が上がるのであれば

インカムに、キャピタルも狙える

という、おいしい物件になり得る

なら、考えてみる余地はあると

思います(^^)
[ 2012/07/19 18:15 ] 不動産投資 物件選び | TB(0) | CM(0)

次に狙う物件

マンションの区分所有物件を最初に取得し、



物件取得から、リフォーム、入居者募集、



入居管理(これは何もやってないかな。。)




の一通りの流れを経験しました。



区分所有から始めたことで、初心者でも何もトラブルもなく、




サラリーマンの空き時間で、無理なく、片手間で




不動産投資を軌道に乗せることができました!(^^)!。




私が次に狙うのは戸建築古物件です。





戸建築古物件は何かと手がかかります。




いきなり不動産投資でここから始めるとかなり苦労すると思います。





ただ、戸建築古物件は苦労はするけど、うまくいけば、




かなりうまみのある投資物件になりえます。



実質利回り20%~30%超えも夢じゃありません。



また、RC、鉄骨、木造と物件構造の違うものを




取得することでリスクを分散させます。




その代り様々なリスクが伴うのも事実です。



空室リスク、予想外の修繕リフォーム等



競売の場合は、占有者もややこしいのが多そうです。。



でも、頑張る価値はありますw




今年は戸建を1~2件取得できるように頑張ります(^^)


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[ 2012/07/09 19:08 ] 不動産投資 物件選び | TB(0) | CM(0)

家賃収入の見込みを知るには

家賃収入が大切だという話でした。




では、家賃収入の見込みを知るにはどうしたらいいのか。





それは、不動産賃貸業者に直接聞くことが一番です。



ネットで調べる方法もありますが、不動産賃貸業者に直接聞く



ことで、その地域で、価格帯、間取りで等何が


人気なのか、すぐにわかります。




競売物件の場合、収益が見込める物件には、



収益還元法で、収益見込み額が記載されています。



じゃぁそれでわかるじゃないかって?



これが、あんまりあてにならないんですよ。



3DK区分所有物件ですが、競売の収益還元では、月家賃7.9万で記載されてたんですよ。



でも、実際家賃が決まったのは6.5万です。おいおい嘘っぱちじゃないかって感じですけど、



これが現実です。




競売物件は、物件情報がある程度記載されていますが、そこに記載されていることが、




間違っていたとしても、誰も責任は取ってくれません。



落札した人の責任です。 瑕疵担保責任もありませんw




だからどういうところを気を付けたらいいのか、このブログで書いていくので、



知識をつけてください。




そして、知識がついたら、物件を取得して、大家になりましょう!



不労所得はいいもんです。



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[ 2012/07/03 20:17 ] 不動産投資 物件選び | TB(0) | CM(0)

物件選びで重要なのは。。

一件目 3DK区分所有物件



結果、入札件数7件。二位との価格差約12万円で424万にて落札できました。




価格差12万はかなりいい落札価格です。





収益不動産の取得で一番大切なのは、1に家賃収入2に家賃収入です。





家賃収入が見込めることが一番大事です。



物件価格がいくらやすくても、入居の見込みがなければ、投資資金が回収できません。




なので、最初は多少利回りが低くても、確実に楽に長期間入居者を確保できる物件を取得することをお勧めします。


時間をかけず、片手間で楽じゃないとサラリーマンはできませんからねw



利回りが高ければ高いほど、入居募集に苦労したりします。一概にはいえませんが、その傾向が高いです。



なので初心者は実質利回り8%~13%ぐらいで回る物件を取得するのがいいです。



そして、物件取得、リフォーム、入居者募集、入居者管理の一連の流れを経験し、



利回りの高い難し物件に挑戦していくことをお勧めします。



20%~30%の利回り物件を否定しているわけではありません。




ただ最初の一件目に




狙う物件ではないことを言っておきます。




大家で一番苦痛なのが空室です。投資は投資金額を回収することです。



投資は最初が肝心です。失敗しない投資の仕方を学んでください。





「家賃収入の見込みを知るには?次回記載します~!



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[ 2012/07/02 22:12 ] 不動産投資 物件選び | TB(0) | CM(0)