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物件調査 ひび割れ物件は大丈夫なのか。。。

競売物件の現地調査ですが、築古の不動産投資で木造住宅の場合

古くてクラック(ひび割れ)がある物件は大丈夫なのかという心配される方がいます。

基本的に木造物件はRC等の物件に比べ簡単に揺れるので、塗装などには

表面クラックが入りやすいです。このクラックは建物にそれほど影響はありません。

クラックが0.5ミリぐらいあれば、ちょっと心配ですが・・

テレフォンカード(古い)が少しも入らないようなクラックであれば、見た目が

古びているだけで全然気にせず入札します。

モルタルを塗った外壁は経年劣化とともにひび割れするものと

考えていいと思います。下地材までクラックが入っていると

思われる場合は木材が腐る原因にもなりますので、塗り直しが必要です。

外壁塗装の修繕費用を見込んで入札する必要があります。

ま~外壁に関してはよっぽどのものでない限り気にしない。

ただ、地盤に近い基礎のあたりにクラックがある場合は要注意です。

基礎に0.5mm以上のクラックがある場合は、地盤沈下による場合もありますので、

床が傾いていないかなど確認をする必要がります。

地番沈下によるものであれば、軟弱地盤かもしれないので、

地盤改良する必要がでてきたり、必要以上の経費がかかります。

こういった物件はよっぽどの物件でない限り入札しない方が

いいと思います。

基礎は建物を支える一番重要な部分です。

基礎に不具合があれば建物がどんなに綺麗で、新しくても、軽い地震の揺れで

倒壊する恐れもあります。良い例が横浜市で今問題になっている大型マンションの傾斜ですね。

旭化成のデータ偽装により杭が強固な地盤に届いていない。。築9年目の発覚。。

何年か前の姉歯建築を思い出しますね~ヽ【・ω・】ノ

ただ、姉歯建築は東日本大震災の際に、ビクともしなかったみたいですが。。本人も偽装はしていたが、

強度は震度7、8にも耐えられると言っていたけど。。。ま、何にしても

新築住宅がいいなんて、よく嫁はいいますが、新築住宅でも見誤れば最後、購入した人は

夜も眠れないでしょう。。 築古物件は、古ければそれだけ長い年月問題なく過ごしてこれた

証です。築古物件万歳ですね~。




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[ 2015/10/27 21:14 ] 競売 競売物件調査 | TB(0) | CM(0)

株と入札物件はたして。。

株はこのまえ言ったとおり、ちゃんと上げてきましたね。


利益が出ている方はなによりです(^^)


そのあたりの、評論家株のサイトより、上げるか、下げるかの的中率は高いと思います。


過去の株相場観を見てもらえればわかると思います。


評論ではなく、実践しているからわかるんですよね。なんとなくですけど。


はっきりいって上がるか、下がるかなんて、感覚でわかるようなもので、


実際は当たらないなし、100%当てられ続けられる人って儲けている人でも


いないんですよね。外れても、利益に対して損失はわずかに抑えられる人が


儲けてますよね。株はちょこちょこ儲けていくのに限ります。


信用買いなんて絶対にしてはいけません。自分を過信すると


破綻します|゚Д゚)))


競売入札ですが、もちろん落札できず。。


入札400万に対して落札700万です。


ほど遠いです。今回はこの物件は元から無理だと思っていたので、


いいです。今考えているのが、土地購入の駐車場やトランクルームで


運営なんですけど、駐車場って儲からないっていいますよね。


誰か大家で小規模(40㎡ぐらい)の月極駐車場している方っていますか?


固定資産税が高いけど、利益含めていいんですかね(´∀`)


利回りどれくらで回っているか教えて欲しいな~ヽ(・∀・)ノ



[ 2013/07/06 11:52 ] 競売 | TB(0) | CM(0)

3号物件 代金納付



忙しくて、なかなか更新ができて

なかったです。

今、3号物件の手続きに、結婚式の

準備に、自分の自宅探しに、

平日サラリーマンです。

はっきり言ってバタバタです( ̄^ ̄)ゞ

なかなかむちゃな日程を組んで

しまいました(^_^;)

3号物件ですが、代金納付手続きを

済ましてきました。

これで晴れて所有者です。

ついでに、引き渡し命令を

申請しました。

今回、初の築古物件ということで、

気になるのは、その耐震力

ってことで、耐震診断を申し込み

ました~。

これからさらに大変ですが

頑張ります~。
[ 2012/11/18 12:46 ] 競売 | TB(0) | CM(0)

入札結果

入札結果は、

なんと!


買えませんでした~(^_^;)

ま、いつも通りかな。

高く買っても意味ないですからね。

安く買えるまで、気長に

続けるだけです。

成功者に、成功した秘訣を

教えて下さいと、聞くと、

多くの成功者が答える。


諦めなかっただけです。


いい言葉だ~(^^)





[ 2012/09/01 00:00 ] 競売 | TB(0) | CM(0)

物件 現地調査

物件の現地調査で、


建物、周辺環境の調査をしますが、


それ以外にも調査します。


聞き込み調査です。


競売物件はその家に住んでいる人がどうんな人なのか、


知ることが大切です。


ってことで、私は、隣の家の人に聞き込み調査をします。


不在じゃなくて、玄関まで出てきてくれる人はたいていいろいろ話してくれます。


意外といい人が多いんですね。


中には2時間ぐらい話し込みして、いろいろ教えてくれる人もいました(^^)


その地域は高齢化が進む地域だったので、


その物件にあなたみたいな若い人が住んでくれたら、いいのにって言ってました。


その物件は自分の入札価格の4倍くらいで落札されたんで、


手も足もでませんでしたが。。。


現地では隣の家の人に、競売物件に住んでいる人の話や、


その地域のことを聞くと意外といろいろ教えてくれます。


あと、直接競売物件に住んでる人に話を聞くことも


あります。話してみて話の通じる人か、


通じない人か、これがポイントです。


話が通じない人だった時は、入札を見送りました。


入札後に苦労するのが目に見えてたので。。。


[ 2012/08/15 23:13 ] 競売 | TB(0) | CM(0)

競売 現地調査 続き

現地調査の続きです。

前回物件近くの環境を調べることを書きましたが、

今回は物件自宅の調査です。

調査ポイントは

クラックの有無です。

競売資料では外観はなんとなくわかりますが、

クラックがあるかどうかまでなかなかわかりません。

特に、基礎部分のクラックがひどく、

0.5ミリ以上のものがある場合は、

入札を見合わせた方がいいかもしれません。

外壁のひび割れも確認して

下さい。外壁がモルタル仕上げで、

クラックが多少入っていても、(0.3ミリ以下)

そんなに気にする必要はありません。

あと、水平器を持参して、

家の傾きを調べて下さい。

傾きがある場合は

入札を避けた方がいいです。

あとは、隣地との間隔とかも

確認してください。

[ 2012/08/05 15:00 ] 競売 | TB(0) | CM(0)

競売 現地調査

競売物件の現地調査に行ってきました。

競売物件を入札する時はほとんど

物件調査をします。

たまにせずに入札する時もありますが(^_^;)。

でも、競売物件はいろんな

リスクがあるんで、物件調査は必修です。


物件調査のポイントは、

物件現地の環境と、物件調査です。

環境は、駅から徒歩どれくらいか。

実際歩いてみます。

また、近くにスーパー、コンビニがあるか、学校、病院、公園の場所。

理髪店の有無、商店街があれば、シャッターの空きぐあいなど。

また新築の立ち具合などで、

その地域の活気具合もわかります。

物件そのものについて、

続きで記載します。

[ 2012/08/05 14:03 ] 競売 競売現地調査 | TB(0) | CM(0)

入札



本日入札にいったら、


なんと、


取消でした( ̄^ ̄)ゞ


こういうこともあるな。。


しょうがない次回に期待です。



[ 2012/07/18 15:46 ] 競売 | TB(0) | CM(0)

競売とは

競売はローンの返済ができなくなった場合に、




担保の不動産を裁判所が売却し、





その代金をローンの貸し手に返済するものです。



競売物件は基本的に安く不動産を購入できます。




最近は競売人気もあり、価格が高騰し、




通常売買とさほど変わらない落札価格に



なることもありますが、競合しないときは、




やはり安くで不動産を購入できます。



しかし、危険もつきもので、




素人とは手を出さない方がいいと言われているのも



競売です。落札した不動産に占有屋が部屋を占拠し、



法外な立ち退き料を請求してきたり。。




昔はそういうことが頻繁にあったみたいです。



恐ろしいですね。




でも、今はそういうのはほとんどありません。




また、前所有者が立ち退きに応じない場合もあります。





私は今までそのような経験はないですが、





もしそのようなことがあれば、強制執行します。





費用はかかりますが、任意の立ち退きの話し合いに応じてくれない場合



は仕方ないですね。



私は素人ですが、競売の代理業者にも依頼せずに競売入札しています。




よく勉強し、ポイントをおさえて競売物件に挑めば、




素人でも競売はできます。


応援お願いします。

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[ 2012/07/07 23:43 ] 競売 競売とは | TB(0) | CM(0)