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これからの時代

造る時代は終わりました。いろいろな箱物を造り、




多くの公共投資を行ってきました。




確かにまだ不便なところもあり、




新たな物造りは必要かもしれませんが、




これからは、今ある既存ストックをいかにリノベートし、維持させていくかが




問われる時代です。




造るのではなく、維持・修繕・管理の時代です。




東日本大震災を契機に特にその傾向が




強く認識されはじめていると思います。




自分がやっている、不動産投資は、新たに何かを造り出すのではなく、




今ある既存の物件をリノベートし、活用していくものです。




そういう意味では、社会に貢献できてるのではないかな~って思います。




次狙っている戸建築古物件も、修繕し、甦らせて、




有効活用しようと考えています。




また、昭和56年6月に建築基準法が改正されたため、




それ以前に建てられた物件は新耐震基準になっていない




物件が多くあるため、危険な状態です。




昭和56年6月以前に建てられた戸建築古物件を取得したら、




耐震診断を行い耐震補強も考えて、




今ある物件を長く使っていけるようにしていきたいな~って考えています。




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次に狙う物件

マンションの区分所有物件を最初に取得し、



物件取得から、リフォーム、入居者募集、



入居管理(これは何もやってないかな。。)




の一通りの流れを経験しました。



区分所有から始めたことで、初心者でも何もトラブルもなく、




サラリーマンの空き時間で、無理なく、片手間で




不動産投資を軌道に乗せることができました!(^^)!。




私が次に狙うのは戸建築古物件です。





戸建築古物件は何かと手がかかります。




いきなり不動産投資でここから始めるとかなり苦労すると思います。





ただ、戸建築古物件は苦労はするけど、うまくいけば、




かなりうまみのある投資物件になりえます。



実質利回り20%~30%超えも夢じゃありません。



また、RC、鉄骨、木造と物件構造の違うものを




取得することでリスクを分散させます。




その代り様々なリスクが伴うのも事実です。



空室リスク、予想外の修繕リフォーム等



競売の場合は、占有者もややこしいのが多そうです。。



でも、頑張る価値はありますw




今年は戸建を1~2件取得できるように頑張ります(^^)


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[ 2012/07/09 19:08 ] 不動産投資 物件選び | TB(0) | CM(0)

競売とは

競売はローンの返済ができなくなった場合に、




担保の不動産を裁判所が売却し、





その代金をローンの貸し手に返済するものです。



競売物件は基本的に安く不動産を購入できます。




最近は競売人気もあり、価格が高騰し、




通常売買とさほど変わらない落札価格に



なることもありますが、競合しないときは、




やはり安くで不動産を購入できます。



しかし、危険もつきもので、




素人とは手を出さない方がいいと言われているのも



競売です。落札した不動産に占有屋が部屋を占拠し、



法外な立ち退き料を請求してきたり。。




昔はそういうことが頻繁にあったみたいです。



恐ろしいですね。




でも、今はそういうのはほとんどありません。




また、前所有者が立ち退きに応じない場合もあります。





私は今までそのような経験はないですが、





もしそのようなことがあれば、強制執行します。





費用はかかりますが、任意の立ち退きの話し合いに応じてくれない場合



は仕方ないですね。



私は素人ですが、競売の代理業者にも依頼せずに競売入札しています。




よく勉強し、ポイントをおさえて競売物件に挑めば、




素人でも競売はできます。


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[ 2012/07/07 23:43 ] 競売 競売とは | TB(0) | CM(0)

FP合格?

今日会社で昼休み中にYahooニュースにふと目をやると、



福田 萌さんがFPに合格されたそうです。


萌の元気があればなんでもできるッ


おめでとうございます!FP仲間が増えた。。



自分も働きながら、勉強してたんで、仕事出勤する前の2時間とか。。。


残業があったり、休み出勤とかで、なかなか時間が取れなくて。。。。

やっぱり受かった時は嬉しかったですね(^_^)



でも、FPって知らない人もまだ多いんですよね。。


FPっていうのは



その人の価値観やライフスタイルを勘案しながら、収入や支出、資産、負債など、



現状を分析して、その人が目指すライフスタイルを実現するために、


資産設計のアドバイスをする専門家のことです。



確かにメジャーな資格ではないけど、生活に密接な、金融、証券、保険・年金、ローン、


不動産、税金とか勉強ができるから、ファイナンシャルインテリジェンスを高めるのには


いい資格なのにな~。



もっと認知度上がったらいいのに。



お金持ちになるには、ファイナンシャルインテリジェンス高める。







学べば倍になって返ってくる。

要らないものにお金を使うのをやめて、

自分のためにお金を使う!

自己への投資に勝るものはありません。


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不動産投資失敗?

不動産投資や、投資全般において、為になるな~と思ったんで、ブログを紹介します。



不動産投資は投資や事業と言われている中では失敗しにくい方だと私は思っています。



飲食店経営や、株、FXの方がよっぽど失敗しやすいw



そんな中でも、不動産投資で失敗している人は多くいます。





それは、



1 事業や投資には、予想外のことが起こることが見込めていなかった。



2 業者に騙される。



3 経験が浅いにも関わらず、大きな投資をしてしまう。




大きな投資はうまくいけばいいですけど、



うまくいかなかった場合に立ち直れなくなります。



投資で大切なのは失敗してもいいんで、立ち直れない失敗をしないことです。




誰でも失敗や実体験を通して多くを学べるんで、失敗することは全然悪いことではないんです。



むしろ早い段階で失敗した方がいい。




ブログの方は失敗かもしれないですが、立ち直れない失敗ではないことと、



多くのことを経験していらっしゃるので、得るものの方が大きいと感じます。



あと、行動力がある。成功する人は行動力があります。



だから、この方は、何か別のことで成功しそうだと私は感じました。



成功者から学ぶことは多くありますが、失敗者から学ぶことも多くあります。




下記の方のブログはいろいろと勉強になりますので、記載させていただきます。



僕と投資と樹海の日々



下の本はブログの方がかかれてますがかなり勉強になります。


めちゃくちゃ売れてるマネー誌ZAiが作った 恐る恐るの不動産投資/まりお×ダイヤモンド・ザイ編集部
¥1,575
Amazon.co.jp



追記



株や、FXもこの方はされていますが、投資に関していろいろやられています。



ただ、投資は分散投資も悪くはないと思いますが、何か一つを極めることがまず第一だと



自分は思いますね。



株がだめだから、FXにしようかなって人はFXでも失敗します。



株で成功する人はFXでも成功します。



株でもFXでもいきなり大きな取引はしないこと。




小さな取引でいいから10年続ける。これが大切です。




いろいろ書いてると長くなってしまった。。。参考にしてください。



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[ 2012/07/04 20:11 ] 投資の教訓 | TB(0) | CM(0)

家賃収入の見込みを知るには

家賃収入が大切だという話でした。




では、家賃収入の見込みを知るにはどうしたらいいのか。





それは、不動産賃貸業者に直接聞くことが一番です。



ネットで調べる方法もありますが、不動産賃貸業者に直接聞く



ことで、その地域で、価格帯、間取りで等何が


人気なのか、すぐにわかります。




競売物件の場合、収益が見込める物件には、



収益還元法で、収益見込み額が記載されています。



じゃぁそれでわかるじゃないかって?



これが、あんまりあてにならないんですよ。



3DK区分所有物件ですが、競売の収益還元では、月家賃7.9万で記載されてたんですよ。



でも、実際家賃が決まったのは6.5万です。おいおい嘘っぱちじゃないかって感じですけど、



これが現実です。




競売物件は、物件情報がある程度記載されていますが、そこに記載されていることが、




間違っていたとしても、誰も責任は取ってくれません。



落札した人の責任です。 瑕疵担保責任もありませんw




だからどういうところを気を付けたらいいのか、このブログで書いていくので、



知識をつけてください。




そして、知識がついたら、物件を取得して、大家になりましょう!



不労所得はいいもんです。



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[ 2012/07/03 20:17 ] 不動産投資 物件選び | TB(0) | CM(0)

物件選びで重要なのは。。

一件目 3DK区分所有物件



結果、入札件数7件。二位との価格差約12万円で424万にて落札できました。




価格差12万はかなりいい落札価格です。





収益不動産の取得で一番大切なのは、1に家賃収入2に家賃収入です。





家賃収入が見込めることが一番大事です。



物件価格がいくらやすくても、入居の見込みがなければ、投資資金が回収できません。




なので、最初は多少利回りが低くても、確実に楽に長期間入居者を確保できる物件を取得することをお勧めします。


時間をかけず、片手間で楽じゃないとサラリーマンはできませんからねw



利回りが高ければ高いほど、入居募集に苦労したりします。一概にはいえませんが、その傾向が高いです。



なので初心者は実質利回り8%~13%ぐらいで回る物件を取得するのがいいです。



そして、物件取得、リフォーム、入居者募集、入居者管理の一連の流れを経験し、



利回りの高い難し物件に挑戦していくことをお勧めします。



20%~30%の利回り物件を否定しているわけではありません。




ただ最初の一件目に




狙う物件ではないことを言っておきます。




大家で一番苦痛なのが空室です。投資は投資金額を回収することです。



投資は最初が肝心です。失敗しない投資の仕方を学んでください。





「家賃収入の見込みを知るには?次回記載します~!



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[ 2012/07/02 22:12 ] 不動産投資 物件選び | TB(0) | CM(0)

初不動産投資。。

平成23年初めて不動産投資をしました。


一件目 3DK区分所有物件  424万で落札しました。
二件目 1LDK区分所有物件 301万で落札しました。



なんと同時落札w



私の不動産投資はここからはじまりました。



不動産投資にはリスクが伴いますが、ローリスクハイリターンが見込めるのが競売物件です。



気長に釣りをする感覚で安い物件を取得していくつもりです。




サラリーマンなんで、なるべく、手間をかけず、時間をかけて、安全安心に投資していき



ます。その経過を皆さんに伝えて、自分と同じ境遇で、投資は怖いけど、


サラリーマンから卒業したいという人にとって有意義な情報を伝えていきたいと思います。



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[ 2012/07/01 14:25 ] はじめに | TB(0) | CM(2)