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物件調査 ひび割れ物件は大丈夫なのか。。。

競売物件の現地調査ですが、築古の不動産投資で木造住宅の場合

古くてクラック(ひび割れ)がある物件は大丈夫なのかという心配される方がいます。

基本的に木造物件はRC等の物件に比べ簡単に揺れるので、塗装などには

表面クラックが入りやすいです。このクラックは建物にそれほど影響はありません。

クラックが0.5ミリぐらいあれば、ちょっと心配ですが・・

テレフォンカード(古い)が少しも入らないようなクラックであれば、見た目が

古びているだけで全然気にせず入札します。

モルタルを塗った外壁は経年劣化とともにひび割れするものと

考えていいと思います。下地材までクラックが入っていると

思われる場合は木材が腐る原因にもなりますので、塗り直しが必要です。

外壁塗装の修繕費用を見込んで入札する必要があります。

ま~外壁に関してはよっぽどのものでない限り気にしない。

ただ、地盤に近い基礎のあたりにクラックがある場合は要注意です。

基礎に0.5mm以上のクラックがある場合は、地盤沈下による場合もありますので、

床が傾いていないかなど確認をする必要がります。

地番沈下によるものであれば、軟弱地盤かもしれないので、

地盤改良する必要がでてきたり、必要以上の経費がかかります。

こういった物件はよっぽどの物件でない限り入札しない方が

いいと思います。

基礎は建物を支える一番重要な部分です。

基礎に不具合があれば建物がどんなに綺麗で、新しくても、軽い地震の揺れで

倒壊する恐れもあります。良い例が横浜市で今問題になっている大型マンションの傾斜ですね。

旭化成のデータ偽装により杭が強固な地盤に届いていない。。築9年目の発覚。。

何年か前の姉歯建築を思い出しますね~ヽ【・ω・】ノ

ただ、姉歯建築は東日本大震災の際に、ビクともしなかったみたいですが。。本人も偽装はしていたが、

強度は震度7、8にも耐えられると言っていたけど。。。ま、何にしても

新築住宅がいいなんて、よく嫁はいいますが、新築住宅でも見誤れば最後、購入した人は

夜も眠れないでしょう。。 築古物件は、古ければそれだけ長い年月問題なく過ごしてこれた

証です。築古物件万歳ですね~。




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[ 2015/10/27 21:14 ] 競売 競売物件調査 | TB(0) | CM(0)

なんとまたまた大阪物件で水漏れ。。。

なんとまたまた大阪物件で水漏れ。。。

今度はトイレから水漏れです。

トイレは水が漏れていないか確認したはずなんですが。。。

洗浄管から水漏れがしているとのこと。

次から次へと修繕箇所が見つかる。。

すぐに対応すべく業者に連絡をとったら、

ウォシュレットを無理やり付けたのが原因とのこと。。

確かにトイレが小さく狭かったので、ちょっと強引に

取り付けましたが、まさかそんなんで水漏れするなんて。。

洗浄管は思っているより脆いらしい。

洗浄管の取替、便器を新調、ボールタップ交換、これらで

修繕費用3万だと。。。

高い。ほんと水回りはやたら金がかかる。

自分で材料買って取り替えたら、1万しないはず。

ほんとやってられないが、ここはお願いすることに。。

費用が嵩むな~ヽ【・ω・】ノ
[ 2015/10/26 22:39 ] ブログ | TB(0) | CM(0)

交差点を右折した。その瞬間。。

交差点を右折した。その瞬間。。 待ってましたと

ばかりにサイレンを鳴らし、パトカーが止まりなさいと。

え?何した?と思い、路側帯に車を止めると

警官があの交差点は右折禁止だと。。

どこに標識あったのか聞くと横にあったと。

全然気付かなかったし、土地勘もあまりない場所。。

知らない人は右折してしまうのではないかと言うと

ここは多いですと。。

もっと目立つようにするべきだというも、注意をしていれば気づくと

違反切符を切られてしまった。

何か腑に落ちない。今まで安全運転で

無事故無違反。ゴールド免許。

直進車が来ていたので指示器を右に出しながらしばらく

右折待ちをその交差点でしていた。

その時にパトカーはいたのだ。なぜ右折禁止ですと

警告しなかったのか。別の交差点で右折禁止箇所で

警察官がここは右折禁止ですと警告し、

右折をせずに直進した車両のことを思い出した。

右折禁止箇所で違反するのを待っていた。。警察の点数稼ぎか。。。

腑に落ちない。ながらもそんなことを警察には

言わず、交通違反をしてしまったから

仕方がないのかなとサインをしてしまった。

でもやっぱり腑に落ちない。

その後いろいろ調べた。

否認をすべきであった。

理由 

警察官職務執行法による警告をしていない。

警告をしない時点で、右折するのを待っていた。

つまり、今回の違反切符は事故防止の観点がない。

点数稼ぎであったこと。

安全で円滑な道路通行という道路交通法に

反するような危険な運転もしていない。

可罰的違法性の根拠がない。


いろいろ調べた結果、今後、警察との対応の仕方の備忘録

警察が近寄って免許書を見せろと言ってきたら。

警察手帳規則5条に基づいて警察手帳を提示させる。

(証票及び記章の呈示)

第五条  職務の執行に当たり、警察官、皇宮護衛官又は交通巡視員であることを示す必要があるときは、
証票及び記章を呈示しなければならない。

見せない場合はバッチの個人識別番号をひかえる。

免許書は道路交通法67条に基づき提示する。交付はしない。

違反をしただろうと言われたら、

安全で円滑な道路通行をしてきた。

道路交通法に違反する危険な運転はしていない。全面的に否認する。


その場で右折するのをしっかり見ていたんだと言われたら、

仮に右折をしたとして、なぜ、右折の指示器を出している時に

警告しなかったのか。

警告も制止もしなかったのは
警察官職務執行法第五条に違反して、犯罪を起こさせたのか。
それとも、身体に危険が及ぶような犯罪ではないと認めていたのか。
どちらだと詰め寄る。

警察官職務執行法第五条

(犯罪の予防及び制止)

第五条  警察官は、犯罪がまさに行われようとするのを認めたときは、その予防のため関係者に必要な警告を発し、又、もしその行為により人の生命若しくは身体に危険が及び、又は財産に重大な損害を受ける虞があつて、急を要する場合においては、その行為を制止することができる。



切符を切りたいなら勝手に切らす。全面的に否認する。

では署に来てもらうと言われたら、

刑事訴訟法198条に基づき
逮捕もされていないのに署への同行は拒否させてもらう。

とりあえず署に来いとさらに言われたら、

義務でないことを違法に強要するのか。

逮捕すると言ってきたら。

虚偽教示による職権濫用罪で刑事告訴も検討する。

行政不服審査法に基づき審査請求もする。

審査請求のために、交通課長と署長の階級と

氏名をきく。


納得の行かない警察の行為に対しては

法的根拠を述べさせ、納得してから

サインをすることにする。。


[ 2015/10/24 00:00 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

ユダヤ

ユダヤ人は実に素晴らしい。

自分が言いたいのは、戒律の内容が素晴らしいとか

、宗教観がすぐれているとかでない。

ちなみに、みやこは無宗教です。

ユダヤ人は迫害及び離散を繰り返した人種。

人種というと語弊がありますが。

ユダヤ教は権力者から逃げるということを

繰り返した唯一の宗教。他の宗教は時の権力者の利用され、

利用しながら、宗教として生き残ってきた。

権力者から逃げるということは、その土地から離れなければ

ならない。土地は財産。それを捨て、新たな土地で暮らすことが

いかに困難なことか。

常に離散を繰り返し、各地域に少数コミュニティーを作り、

存続してきた。それを可能にしたのが、学問を学ぶことを

宗教行為としたこと。

ユダヤ教では神に仕えることは学ぶこと。いわば学問は食事

みたいに当たり前のことだった。

だからこそ、土地も財産もない新たな土地でも存続することが

できた。土地や宝石やお金そのような財産は奪われる。

知識だけは命がある限り奪われない。旧約聖書の本が

燃やされても、すべて暗記していれば家族にそれを

伝え知識を共有することができた。早い段階で知識の重要性を

認識できていた。

だからこそ、現代において、人口の0.2%であり、

日本人の10分の1と言われるユダヤ人が

ノーベル賞受賞者の20%を占めることができるのではないか。

この資本主義社会を生きていくには、ユダヤ教から学べる

ことが多いのかもしれない。
[ 2015/10/22 00:57 ] ブログ | TB(0) | CM(0)

コツコツ努力

不動産投資をはじめて、5年目になります。

不動産の勉強をはじめて7年目ぐらいでしょうか。

月日がたったな~と改めて実感。

自分はレバレッジをかけずに、ゆっくり気長に徐々に

資産を増やしていければと思って続けてきましたが、

今のところ順調に増えてきていますね。

やってきて思うのが、

急いで失敗しないように少しづつ経験を積む方がいいと

感じるというのが実感ですね。

チンタラやってて、資産増やすのに時間がかかりすぎるから

面倒臭いって思う人もいるやり方だとは思います。

でも、やってみてはじめてわかることもあるので、

時間をかける。経験を積むことがいかに大事か。

コツコツ努力を続けることどれだけ大変で偉大なものか。

10年、20年続けて振り返ってみたい。

これからもゆっくり時宜に応じた投資活動を継続

したいきたい。



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[ 2015/10/19 23:43 ] ブログ | TB(0) | CM(0)

競売開札結果

さて、本日競売開札結果がでましたが、なんと、!!!!



惨敗です。。。2件入札していたのですが、両方とも惨敗でした。

一位との差が80万でした。

高いですね。なかなか手がでません。

こればかりは高値で落札してもしょうがないので気長に

取り組んで行こうと思います。

株でも不動産でもいかに安く仕入れられるかが鍵ですね。

ビジネス全般にいえることですが。

価格にシビアになるというよりは、そのモノの価値に

シビアになることの方が大切な気がします。

常にモノの価値を見極める努力をしていると

徐々にわかってくるもんですね。

外国資本に日本の国土がどんどん奪われています。

現代の国取り合戦に負けじと自分の度量の範囲で

土地面積を増やしていきたいですね。
[ 2015/10/16 21:54 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

大阪物件 緊急修繕費用

大阪物件の請求がきました。

給湯器の金額が16万5千円です。
洗濯の排水の費用が33000円です。

高い!!これもすべて入居者が入る前に確認を怠ったツケですね。

給湯器は3社見積もりして一番安かったところにお願いしたので、
今回はこれ以上は安くはならなかったと思います。あとは、自前で用意して
自前で設置、最終は大阪ガスにガス漏れチェックが一番安いです。

洗濯の排水は水道業者に依頼しましたが、やはり本業ではないみたいで、
別業者に委託する形になったので、水道業者には手間賃を払うことに
なってしまいました。
排水は排水専門にしている業者に依頼するのがやっぱり一番良さそうですね。
排水がヘドロで詰まっていたので、高圧洗浄をすることになり
費用が嵩みました。

今後の教訓になりました。
[ 2015/10/14 21:43 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

民泊を許可なしに可能にしませんか?

最近ニュースになっている民泊ですが、政府が民泊を可能にする規制緩和策の検討に入ることを決めましたね。

民泊は個人宅の一室などを観光客らに貸し出すことです。

有名なサイトがAirbnb(エアビーアンドビー)です。

Airbnb(エアビーアンドビー)は宿泊施設を貸し出す人向けのウェブ サイトです。

これは新しいビジネスモデルですね。空いてるスペースを個人間シェアする。

また、副業として、Airbnb(エアビーアンドビー)"で月に20万ぐらい稼いでいる人もいるみたいです。

近年急増している訪日外国人の宿泊施設が不足してること。また、空き家問題、東京オリンピックの

来訪者の増加見込み。これらを受けて、来年度には法改正が実現するかも。

現在は、お金を取って人を泊めるには旅館業の許可が必要です。

今後、観光立国を目指す日本そして、眠っている資産を活かす民泊は旅館業の許可なしで

行えるように法改正する方向に進む必要があるのではないでしょうか。

法改正後はAirbnbを利用してみたいですね。

今やれば京都では違法です。大規模な違法営業で捕まった人もいますね。

一部の自治体で許可する条例が可決されていますが。

今後新しいビジネスチャンスになるかもしれない!

国策に売りなし!とは相場の格言ですが、法改正が実現すれば、大家として乗るっきゃないでしょ。

[ 2015/10/12 20:31 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

大阪物件 洗濯排水詰まりクレーム 続き

大阪物件 洗濯排水詰まりクレームの続きですが、

水道業者に連絡をしてなんとか対応してもらようにしました。

現地を見に行ってもらったら排水パイプがつながっていないので、

床を剥がしてみないとわからないとのこと。

修理費用がさらに嵩むと思いながらも、やむを得ず。了承しました。

床を剥がしてみると、四角い溝だけで、排水できる場所がない!と。。

え?と思いましたが、その後また連絡があり、

溜まっている水を外に捨てて、下の土を削ると排水口がでてきたとのこと。

土みたいな汚れのヘドロでいっぱいになっていたと。

高圧洗浄で排水管を綺麗にしてもらったら、水が流れるようになったみたいです。

ただ、今のままだと、床をめくらないと排水管が見えないので、

点検口を作った方がいいよということでした。また別途見積もりもらいます。

高圧洗浄もいくらになることやら。。
[ 2015/10/10 23:07 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

大阪物件 洗濯排水詰まりクレーム

大阪物件 洗濯排水詰まりクレームですが、

大阪物件はもともと洗濯バンがなく、床に直接排水ホースを突っ込むタイプでした。

普通に排水口に水が流れるだろうという思い込みで、水が本当に流れるのか

確認していなかったです。。。。今までそういう経験したことなかったんで。。

今思えばちゃんと点検ぐらいしとけよって感じです。。これまた反省。

洗濯ができなくて困る!とのことで、おっっしゃるとおりで、

早急に対応します。
[ 2015/10/07 23:04 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)








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